一般質問 ②下閏戸・中閏戸地区の宅地開発について

2014-03-25
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続いて、一般質問2問目。
今までにも何回か、一般質問にて取り上げていますが、下閏戸・中閏戸地区の宅地開発について。
当地区は第4次総合振興計画、また都市計画マスタープランにおいても住宅地ゾーンに位置付けられております。第4次総合振興計画にはこのようにも書かれております。
「住宅地ゾーンは土地区画整理事業や宅地開発事業などにより、低層戸建住宅地としての良好な居住環境の保全・向上に努めていきます」。

2年前の2012年6月議会での私の一般質問に対する市長の答弁でも、
「下閏戸・中閏戸地区の土地の権利者の見解を調査する必要がある。全戸にするか主だった方々に聞きながら入るか、検討する。今の市街化区域に隣接する地域の土地利用の在り方については、非常に蓮田市の発展とも密接に結びつく。今後意向調査をしていく。また、山ノ内地区のように組合施行も考えながら検討していく」
とお答えを頂いております。

あれからもう2年が経過しました。第4次総合振興計画は平成29年までの計画期間となっております。あと4年をきっております。
そこで、質問をいたしました。

問 当地区の宅地開発における法的な問題、及びどのような開発手法が考えられるのか。また、平成13年3月に行われたアンケート調査の再実施について、実施に向けた検討はどうかをお伺いします。

答 埼玉県の「市街化区域と市街化調整区域との区分に関する見直し要領」では、既存の市街化区域内において、地域ごとに日常生活に必要な利便施設が適切に配置・集積され、「歩いて暮らせるまち」の実現を目指すため、市街地の拡散を抑制する方向です。実際のところ、新たな市街化区域は新駅周辺であり、当地区の基盤整備に取り組むのは非常に難しいと考えます。
また、法的な問題として、新たな都市計画法で市街化調整区域では蓮田市長から開発許可がないと建築できないとなっています。また、用途の変更については蓮田市の開発許可に関する条例に基づきます。また、農地の場合は農地法に基づく農地転用許可が必要となります。
なお、市街化調整区域での開発手法としては、土地区画整理事業となります。また、都市計画法第34条11号、12号に指定された地域では新たに住宅を建設することが可能です。この指定地域は、蓮田市の場合、大陸団地・貝塚団地・大山団地・浮き張り団地、小谷津第2団地等が該当します。
下閏戸・中閏戸地区は34条12号、既存集落の区域の指定となります。市条例の基準の範囲で自己用住宅の開発が認められております。
ただ、少子高齢化、中心市街地の空洞化の時代で、中心市街地を再構築、コンパクトシティに方針が変化しています。
アンケート調査に関しても市街化区域を変更する意向調査を聞くのは難しいと考えます。開発事業の採算性を見込みながら検討をしていきます。

以上のように、ほぼゼロ回答。市では人口増加は課題であると認識しているが、具体的な対策は打てていないのが現状です。
この人口増加策についての質問に対する執行部の答弁にはいつも不満が残ります。はすぴいによる市外へのPR、総合振興計画に書いてあることを着実に実行していくことが自然と人口増につながるとの答弁が繰り返されます。抽象的で具体策が全くありません
圏央道の開通、それに伴う企業立地、新蓮田SA、スマートICフル方向化、宇都宮線の東京駅乗り入れ、宇都宮線の始発終電の時間拡大、西口駅前ビル等々、蓮田市を取り巻く環境はこの数年で劇的に変わります。まさに発展の大きなチャンスです。
にも関わらず、その受け皿を準備しようともしないのが不思議で仕方がありません。
蓮田市は、地形が南北に長く、蓮田駅も南部にあるため、中心市街地が南部に偏り、地域間格差が大きな街です。蓮田市が今後発展していくためには、蓮田市全域的に地域ごとの特徴ある街づくりをしていかなければならないと思っています。
北部に圏央道が開通する今、そして県の企業局による広大な工業地が造成されて6000人以上の雇用も創出、商業施設も続々と建てられている今、今まで取り残されていた蓮田市北部が発展する大きなチャンスなのです。今までさいたま栗橋線の交通量が多かったですが、今や122号バイパスの交通量のほうが飛躍的に多くなっています。流れが変わりつつあるのが明らかに分かります。時間帯によっては閏戸の三差路は渋滞を引き起こしています。圏央道が開通したら、もっと多くなるでしょう。まさに122号バイパスは蓮田市の工業、商業の基幹路線となることは確実です。
また、以前の一般質問でも取り上げましたが、蓮田市は他市に比べて市街化調整区域が76.8%と、およそ10%ほど同規模の他市よりも多くなっております(桶川市67.6% 北本市63.7% 伊奈町61.6% 白岡市78.1% 久喜市63.5% ※当ブログ・2012年6月分参照)。また、既存市街地への対策についても規制があり、開発ができないのが現状です(椿山と緑町の地区計画。建坪率と容積率の規制がとても厳しく、二世帯住宅が建てられません。建坪率と容積率の緩和などが課題です)。
つまり、市街化調整区域へのテコ入れ、既存市街地の見直しこそが具体的かつ最も効果的な人口増加策であり、僕は蓮田市はそのチャンスの最中にあると考えています。
しかし、執行部は相変わらずのゼロ回答。これだから、この5年で白岡市は人口1200人増、伊奈町は人口2500人増、蓮田市は500人減と大きく遅れをとってしまっているんです。はすぴいちゃん、可愛いですけど、必死にPRしたって人は増やしてくれないでしょ。

この一般質問に対しては、相変わらずでした。ただ、市長は最後に、
「蓮田市の今後を考えた中では非常に有力な土地。どういう手だてで開発できるか、この地域についての状況把握に努めていきたいと思います」
と答弁頂いたので、推移をもう少しだけ(先の一般質問から2年待ちましたが)見守りたいと思います。

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